14/06/2021 LA VANGUARDIA
El sector logístico se ha convertido en un activo refugio de los inversores tras la pandemia: el año pasado el precio de las naves subió un 5% y se está acelerando este año, de manera que la consultora CBRE prevé que al final de este trimestre los precios acumulen incrementos de hasta el 12% respecto a la situación anterior a la pandemia.
Según Fernando Fuente, director de valoraciones de la consultora, que presentó la semana pasada el informe Un nuevo horizonte inmobiliario , el precio de las naves logísticas cerrará junio con un aumento del 11,67% respecto a finales del 2019 en Madrid, pero con alzas también fuertes en Barcelona (+8,24%), València (+5,39%) y Zaragoza (+5,23%). Gloria Valverde, directora de logística de la consultora Savills Aguirre Newman en Barcelona, explica que la covid obligará a repensar el uso de activos tradicionales como las oficinas, los hoteles urbanos o los centros comerciales, pero ha acelerado el comercio electrónico a niveles que no se preveían alcanzar hasta dentro de cinco años. “Nos encontramos con una gran demanda de compra de los inversores, porque hay mucha liquidez y porque se desvían fondos al sector que se hubieran invertido en otros activos”, asegura.
Los centros comerciales que se encuentran en ubicaciones secundarias y los hoteles urbanos especializados en reuniones de negocios son los que están sufriendo mayores caídas de valoración por el cambio en las preferencias de los inversores.
En cambio, la competencia de los inversores por comprar naves para alquilarlas está bajando las rentabilidades que están dispuestos a aceptar hasta el 4,75% para las mejores plataformas en Madrid y Barcelona, según CBRE. La consultora prevé que al final del trimestre se reduzcan aún más, hasta el 4,5%, niveles nunca vistos en este sector y equiparables a otros activos que se consideraban más seguros como oficinas en ubicaciones secundarias y centros comerciales.
Victor Estrada, consejero delegado de la consultora Estrada & Partners, señala que “los inversores se han dado cuenta de que las naves logísticas son activos estratégicos, y anticíclicos, porque pase lo que pase la población tendrá que seguir comprando y se habrán de mover las mercancías”.
Puja por los inmuebles
El deseo comprador baja la rentabilidad hasta niveles nunca vistos, del 4,5%
Estrada señala que el mayor interés está en las naves para comercio electrónico: ubicadas cerca de las ciudades y con una configuración cross docking para que carguen y descarguen desde grandes camiones tráiler a furgonetas. “Son unas naves muy polivalentes, que puede utilizar cualquier operador del sector, y muy demandadas. El propietario sabe que siempre las tendrá alquiladas y se han construido llave en mano con contratos de largo plazo”, añade.
Los propietarios, sin embargo, tienen que sumir unas rentas bastante estables. Gloria Valverde recuerda que los operadores de comercio electrónico realizan repartos con costes muy bajos “y las rentas que pueden asumir están muy limitadas”. Así, en el área de Madrid, el principal polo logístico de la Península, las rentas prime , de las mejores naves, son solo de 6,2 euros m², un 20% por debajo de lo que alcanzaron en el 2008, antes de la crisis inmobiliaria, según los datos de la consultora BNP Paribas Real Estate. En Barcelona, las rentas de las mejores ubicaciones se han recuperado mejor y son solo un 4% inferiores a las de ese año, mientras que la renta media es incluso un 6% superior a la del 2008.
“La geografía manda y en Madrid hay más suelo para nuevos proyectos”, señala Valverde. Así en la zona centro se desarrollarán este año 432.000 m² de nuevas naves, según los datos de CBRE, frente a solo 92.000 m² en la zona de Barcelona. “Aquí la mayor parte del suelo proviene de la recuperación de activos obsoletos, más que de nuevos desarrollos”, destaca Valverde. Así, Amazon se instala en Mollet en el espacio que deja la vieja fábrica de Bacardí, y en Montcada i Reixach en lo que fue una antigua planta de General Cable.
Pero el auge del comercio electrónico ha disparado la contratación de naves logísticas hasta niveles récord. Según CBRE, en Madrid la contratación en el primer trimestre alcanzó los 345.089 m², lo que supone un 167% más que en el mismo periodo del 2020 y un 22% más que en el último trimestre de ese año. En Barcelona, la contratación ha alcanzado los 253.000 m², lo que supone un 133% más que en el mismo periodo del 2020.
La fuerza de la demanda ha situado la tasa de desocupación en el 3,4% del parque disponible en Barcelona, y en el 6,56% en Madrid, pero sobre todo afecta a naves pequeñas o poco aptas para las nuevas demandas de los operadores.
ESTABILIDAD
El escaso margen de los operadores que alquilan las naves contiene las rentas
La confianza en la buena marcha del sector debido a los nuevos hábitos de consumo se ha reflejado en el peso de la compra de suelo para construir nuevas naves, que supone más del 60% de las transacciones realizadas en el primer trimestre, según la consultora Colliers. Además, los promotores construyen a riesgo , sin tener comprometido un inquilino para las naves: así sucede en el 52% de las naves en desarrollo en Madrid y en el 72% de las que hay en obras en Catalunya.
La importancia del comercio electrónico se ve clara en Catalunya, donde Amazon ha acaparado el 50% de la contratación del primer trimestre con dos grandes operaciones. La mayor es el contrato de una nueva nave en el polígono industrial Far de l’Empordà, en Vilamalla, donde va a construir una plataforma logística de 140.000 m² distribuidas en varias alturas, desde los que dará servicio al sur de Francia. La firma también ha alquilado una nave propiedad de Segro en Mollet del Vallès, de 12.000 m², en los terrenos de la antigua fábrica de Ron Bacardí.